Der Kauf einer Liegenschaft in Spanien ist ein Unternehmen, dem Sie Ihre volle Aufmerksamkeit widmen sollten. Manchmal reicht schon die Vorfreude auf das Haus oder die Wohnung im sonnigen Süden, um unseren gesunden Menschenverstand zu benebeln oder auszuschalten, was zu schwerwiegenden Fehlern beim Erwerb führen kann. Allein die wirtschaftliche Investition verdient Ihre kritischen Überlegungen. Lassen Sie sich nicht von Maklern oder Verkäufern bedrängen, diese wollen nur Ihr Geld. Die Beratung durch einen Steuerberater oder Anwalt, der Ihre Sprache spricht, ist unerlässlich.
In manchen Fällen stellen die Käufer erst hinterher fest, dass die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist, die sie nun nicht bedienen können, oder dass der Verkäufer gar nicht der Eigentümer, sondern ein Angehöriger desselben ist. Auch ist es möglich, dass der Verkäufer die Kosten in der Eigentümergemeinschaft nicht bezahlt hat oder dass die Gebäudestruktur nicht so stabil ist, wie es auf einen überschlägigen Blick schien. Selbst wenn die Mehrzahl der Übertragungen korrekt über die Bühne gehen, gibt es doch immer einen kleinen Prozentsatz, bei dem jemand versucht, Ihre Situation ausnutzen. Es empfiehlt sich, auf der Hut zu sein, und vor jeglicher Anzahlung die im folgenden genannten 7 Schritte kritisch zu prüfen, nach dem Kauf kann es zu spät sein.
- Prüfung der Wohnung
Bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, haben Sie vermutlich viele gesehen und besichtigt, sodass Sie schon daran gewöhnt sind, gewisse Dinge zu überprüfen, wie die Gebäudestruktur, die Beleuchtung, die Gasversorgung und das Funktionieren der Wasserhähne. Es ist ratsam, die Zimmer, Flure und Terrassen auszumessen, um die Angaben des Verkäufers zu überprüfen. Sie sollten die Wohnung mehrfach und zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen, um festzustellen, ob sie tatsächlich sonnig oder schattig ist, ob es Lärmbelästigungen gibt und wie sich die Nachbarn verhalten.
Der Eigentümer sollte Ihnen mitteilen, wann und was renoviert wurde, ob z.B. die Bäder oder die Wasserleitungen neu sind, ob Fenster mit Isolierglas eingebaut wurden oder ob die Küche erneuert wurde. Selbst wenn es etwas pingelig scheint, ist es durchaus berechtigt, den Eigentümer nach den entsprechenden Rechnungen für diese Massnahmen zu fragen.
Wenn die Entscheidung für eine Wohnung gefallen ist, sollten Sie dem Verkäufer ein Kaufangebot machen. Die Mehrzahl der Liegenschaften sind nach wie vor überteuert, und wo der Preis früher mit der Zeit nach oben ging, geht er heute nach unten. Makler und Verkäufer sind daran gewöhnt, Preise nach unten zu verhandeln. Heute gilt der Spruch „alles ist Verhandlungssache“. Die Experten gehen davon aus, dass ein Angebot von 10 % unter dem aufgerufenen Kaufpreis durchaus realistisch ist.
- Sprechen Sie mit den Nachbarn
Sie werden überascht sein, wie viel Information über Ihre Wohnung Sie in einem Gespräch mit den Nachbarn herausbekommen, so erfahren Sie z.B. ob es mit der Wohnung oder der Gemeinschaft Probleme gibt. Scheuen Sie sich nicht!
Manchmal ist der Preis aus gutem Grund zu niedrig, weil es irgendwelche nachbarschaftlichen Probleme gibt, die Sie unbedingt vorher erfahren sollten.
- Prüfen Sie das Grundbuchblatt
Bevor Sie die Kaufentscheidung fällen, sollten Sie das Grundbuchblatt der Liegenschaft prüfen, um eine Vielzahl wichtigter Information und den Belastungszustand zu erfahren. Dieser Schritt ist grundlegend, wenngleich fast alle Notare vor der Beurkundung ebenfalls einen Grundbuchauszug einsehen. Die rechtzeitige Einsicht erspart Ihnen gegebenenfalls Zeit und Geld. Selbst wenn Sie dem Verkäufer trauen oder die Übertragung in einem kleinen Ort stattfindet, wo das Vertrauen Vorrang hat, kann der Grundbuchauszug Ihnen wichtigte Information und Überaschungen über die Liegenschaft bieten. Für ca. 3 euro kann jeder Bürger den entsprechenden Grundbuchauszug beantragen, aus dem die Lage, Grösse, der Eigentümer und der Belastungzustand hervorgehen.
Zunächst sollten Sie prüfen, ob die Strasse und Hausnummer, sowie die Fläche mit den Angaben des Eigentümers übereinstimmen. Danach vergleichen Sie, ob die eingetragenen Eigentümer identisch sind mit dem Verkäufer, ob es ein Ehepaar ist, sodass beide unterzeichnen müssen oder verschiedene Geschwister. Diese Umstände sind von grösster Wichtigkeit, da ein einziger der eingetragenen Eigentümer den Verkauf boykottieren kann und Sie nicht alleiniger Eigentümer werden.
Ein anderer Fall liegt vor, wenn die Wohnung durch gerichtliches Urteil im Rahmen einer Scheidung einem Ehegatten zugesprochen ist und der andere versucht sie zu verkaufen. Die Frage des eingetragenen Eigentümers ist damit von allergrösster Bedeutung und muss kritisch geprüft werden.
Aus dem Grundbuchauszug geht auch hervor, ob auf der Liegenschaft eine Hypothek lastet, die von dem Verkäufer verschwiegen und von Ihnen übernommen wird.
Ebenso ist es ratsam, zu prüfen, ob die Wohnung nicht vermietet ist, da der neue Eigentümer fast ausnahmslos ein bestehendes Mietverhältnis und damit die vereinbarte Miete zu respektieren hat, was besonders ärgerlich ist, wenn es sich um eine sogenannte „alte Miete“ handelt, die sehr gering ist.
- Fragen Sie die Eigentümergemeinschaft
Bevor Sie eine Anzahlung leisten sollten Sie bei der Eigentümergemeinschaft kontrollieren, ob es dort Schulden für die Wohnung gibt. Diese Auskunft gibt Ihnen der Verwalter oder die Eigentümerversammlung, bestehende Schulden oder Rückstände können Ihnen gegenüber, als neuer Eigentümer, geltend gemacht werden.
Bei dieser Gelegenheit sollten Sie fragen, ob die Leitungen, Fahrstuhl, Heizung und Abwasserleitungen in guten Zustand sind, ebenso wie die Struktur, das Dach, die Balken etc. Oder ob eventuell grössere Baumassnahmen in nächster Zeit geplant sind und dafür Sonderumlagen verlangt werden, die der neue Eigentümer zu tragen hätte.
Ausserdem erfahren Sie wie hoch die Eigentumsspesen sind, bei Anlagen mit Hausmeister, Verwalter, Gärtner, Reinigungspersonal, Pool und Freizeitflächen kann die monatliche Belastung ins Gewicht fallen.
Und schliesslich ist zu prüfen, ob das Gebäude einer gesetzlichen Überprüfung unterliegt, im Jahr 2011 traten Vorschriften in Kraft, die Gebäude mit einem gewissen Alter der staatlichen Kontrolle unterwerfen und eventuelle Baumassnahmen von Sicherheitseinrichtungen notwendig werden lassen. Gebäude von mehr als 4 Etagen müssen gegebenenfalls einen Fahrstuhl einbauen. Zahlreiche Eigentümer verkaufen gerade um sich diese Investitionskosten zu sparen. Aus diesem Grund sollten Sie diesen Umstand vorher eingehend prüfen.
- Information beim Rathaus einholen
Jeder Eigentümer ist verpflichtet jährlich eine Grundsteuer (IBI) zu zahlen. Beim Erwerb einer gebrauchten Liegenschaft ist es notwendig zu prüfen, ob diese mit der Grundsteuer auf dem Laufenden ist. Dies können Sie im Rathaus nachfragen oder aber von dem Verkäufer die letzte Quittung verlangen.
Im Rathaus können Sie auch erfahren, ob die Liegenschaft mit einem Verfahren wegen Bauverstössen belastet ist. Dies ist häufig der Fall, wenn die das Gebäude oder die Erweiterungen nicht den Bauvorschriften entsprechen. Diese Verfahren bringen Strafen mit sich und können sogar zum Abriss des illegalen Gebäudes führen.
- Absicherung bei der Bank einholen
Es klingt selbstverständlich, aber wir haben schon alles gesehen: bevor Sie eine Anzahlung leisten, versichern Sie sich, dass Ihre Finanzierung genehmigt wird. Sollte der Kauf nicht zustande kommen, weil der Käufer den Kaufpreis nicht zahlen kann, so hat der Verkäufer das Recht die Anzahlung einzubehalten.
Ausserdem sollten Sie darauf achten, welche Schritte zu unternehmen sind, wenn die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet ist, die entweder beim Kauf gelöscht werden kann, oder aber von Ihnen übernommen wird, nachdem Sie sich jedoch versichert haben, dass sie keine besseren Konditionen bei einer anderen Bank erhalten.
- Information bei der Autonomen Regierung
Beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft fallen verschiedene Steuern an, z.B. die Grunderwerbssteuer oder die Stempelsteuer. Diese Kosten können insgesamt bis zu 10 % des Kaufpreises betragen, sodass es angesichts des erheblichen Betrages ratsam ist, bei der Autonomen Regierung nachzufragen, ob Sie, als Käufer, irgendwelche Steuervergünstigungen haben, was z.B. der Fall ist bei jungen Käufern, Familien mit Kindern oder sonstigen besonderen Umständen, die in jeder Region individuell geregelt sind.
Es kann sein, dass Sie diese Umstände gerade jetzt erfüllen oder aber mit dem Erwerb eine Zeit warten bis dies der Fall ist, und Sie die in der Region günstigeren Bedingungen in Anspruch nehmen können. Sie können immerhin einige tausend euro sparen. Diese Voraussetzungen Ihrer Region vor dem Kauf zu kennen ist ausschlaggebend für einen guten Erwerb.